Gestörte Lieferketten, höhere Zinsen und steigende Preise für Energie und Material – die Auswirkungen aktueller Krisen wie des Ukrainekonflikts haben auch Effekte auf den Städtebau. Sie setzen Projektentwickler unter Druck. Um angesichts der Turbulenzen städtebaulich relevante Vorhaben insbesondere im Bereich der Quartiersentwicklung und des geförderten Wohnungsbaus umzusetzen, sei daher der Dialog mit Kommunen besonders wichtig, sagt Simon Hübner, Vorstandsmitglied beim Projektentwickler GBI. „Es gilt, die mit vielen Städten ohnehin sehr intensiv gepflegte Partnerschaft zu forcieren: mehr Partnerschaft, mehr Flexibilität, mehr Verlässlichkeit.“
Unwägbarkeiten in der Immobilienbranche wirken auf den Städtebau
Derzeit träfen verschiedene Trends zusammen, die in der Immobilienbranche für Unwägbarkeiten sorgten. Dazu zählten geringere Verfügbarkeiten und steigende Preise für Material, was Baukosten in die Höhe treibe, sowie gleichzeitig steigende Finanzierungszinsen. Beides verteuere Immobilienprojekte und belaste folglich deren Rendite, erklärt Hübner. Darüber hinaus wirkten diese Entwicklungen auf die Entscheidungskoordinaten möglicher Investoren. „Immer, wenn ohnehin viel Unsicherheit im Markt ist, braucht es eine umso verlässlichere Politik.“
Doch gerade an dieser Stelle seien zu Jahresbeginn weitere Irritationen aufgetreten. Hübner weist darauf hin, dass der Bund die Förderung energieeffizienter Neubauten über die KfW-Bank abrupt gestoppt hatte. Das habe der Branche „sehr wehgetan“, meint Hübner. „In Folge ist zu erleben, wie manche Grundstückseigentümer eine abwartende Haltung einnehmen und so teils wichtige Neubauvorhaben zurückstehen.“ Demgegenüber sei es positiv zu bewerten, „dass die Ministerien offenbar intensiv gearbeitet haben, um ein neues Fördermodell zu entwickeln“. Denn um ambitionierte wohnraumpolitische Ziele erreichen zu können, sei privatwirtschaftliches Engagement nötig. Und gerade für das Segment des geförderten Wohnens, in dem die Margen ohnehin nicht hoch seien, brauche es nicht zuletzt hinsichtlich der Förderkulissen „Sicherheit und Verlässlichkeit“.
Flexible Lösungen: Kommunen können Projekte flankieren
Gehe es um für die Stadtentwicklung wichtige Vorhaben, könnten Kommunen angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen stabilisierend wirken. „Hier ist Flexibilität entscheidend“, sagt Hübner. „Grundsätzlich erleben wir gerade bei Projekten des geförderten und seniorengerechten Wohnens oder bei Bauvorhaben, die im Zusammenhang mit der Schaffung einer sozialen Infrastruktur – etwa von Kitas – stehen, ein großes Interesse vieler Kommunen. Das geht oft mit einer genauso großen Bereitschaft, solche Projekte zu unterstützen und bei der Umsetzung zu kooperieren, einher.“ In einem konkreten Fall habe eine Stadt sogar dabei geholfen, Landesmittel zu akquirieren. Außerdem habe sie Förderquoten erhöht, um das entsprechende Vorhaben wirtschaftlich realisierbar zu halten.
Auch bei der Bearbeitung von Bauanträgen könnten Kommunen an Stellschrauben drehen, um gerade in einer unsicheren Marktsituation Immobilienprojekte zu festigen. „Je länger das Verfahren dauert, desto teurer und damit risikobehafteter wird das Gesamtprojekt, beispielsweise hinsichtlich der Finanzierungszinsen oder der Eigenkapitalverzinsung. Einige Monate bedeuten durchaus mehrere 100.000 Euro Unterschied.“ Dabei geht es Hübner keineswegs nur um die konkrete Bearbeitungszeit, sondern auch um die grundsätzliche Information, wie lange die Bearbeitung überhaupt dauert. Denn je belastbarer die Informationsbasis des jeweiligen Vorhabens sei, desto schlüssiger könne man es gegenüber potentiellen Investoren positionieren. Und je früher Planungssicherheit herrsche, desto besser sei die Ausgangsposition, um sich Leistungen oder Material zu sichern und zu stabilen Preisen kalkulieren zu können.
Info
Das vollständige Interview mit Simon Hübner ist auf der Plattform #stadtvonmorgen zu finden.Der Artikel ist außerdem in der aktuellen Zeitungsausgabe 3/2022 von Der Neue Kämmerer erschienen.
