„Der Neue Kämmerer“ Zeitung – Titelthema

Ausgabe 01/2020

Investitionen in Betongold

München finanziert Wohnungsimmobilien über Stadtanleihe – auch andere Städte investieren Rekordvolumina.

Von Vanessa Wilke und Jakob Eich

Die Landeshauptstadt München hat einen Social Bond mit einem Volumen von 120 Millionen Euro zu einem Kupon von 0,25 Prozent am Kapitalmarkt platziert. Mit dem Erlös will sie Wohnimmobilien finanzieren. Nicht nur institutionelle Investoren, sondern auch Privatanleger können investieren. „Eine Kernfrage war für uns: Wem gehört München, und wie können wir sicherstellen, dass die Stadt zumindest ein wenig mehr den Bürgern gehört und gleichzeitig bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird?“, erklärt Stadtkämmerer Christoph Frey den politischen Hintergrund der Transaktion.

Die Wohnungsnot in München ist so groß, dass das Thema höchste Priorität hat. Aufgrund eines Nettozuzugs von jährlich etwa 20.000 Personen könne der Wohnungsbau jedoch nicht mithalten, beschreibt Frey das Problem. Da die Eingriffstiefe der Stadt, gemessen am Gesamtmarkt, gering sei, könne sie die Preise kaum beeinflussen. Nun versucht die Stadt, ihre Einflussmöglichkeiten auf das Wohnungsangebot durch den Bau städtischer Wohnungen auszubauen.

Auch andere wachsende Städte investieren große Summen in den Wohnungsbau. Um die wohnungspolitischen Strategien miteinander vergleichen zu können, hat die Redaktion von „Der Neue Kämmerer“ eine Umfrage unter elf Städten durchgeführt. Alle teilnehmenden Städte (Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Leipzig, Münster, Ulm, Freiburg und Tübingen) beschreiben die Situation ihres Wohnungsmarktes als angespannt.

Wesentliche Ursache für die Wohnungsnot sei das Bevölkerungswachstum. Die aus der Wohnungsknappheit resultierenden starken Preisanstiege haben gravierende Auswirkungen: Wohnungssuchende haben kaum mehr eine Chance auf adäquaten Wohnraum, da es quasi kein Angebot gibt. Wer in einer bezahlbaren Wohnung lebt, gibt diese so schnell nicht mehr auf. Die Fluktuation, beispielsweise in Stuttgart, liegt unter 2 Prozent. 3.000 Haushalte suchen eine Sozialmietwohnung. Auch Köln kämpft mit einer zu niedrigen Wohnungsleerstandsquote. 2009 lag sie noch bei 2,2 Prozent, 2018 nur noch bei 0,9 Prozent. In Leipzig hat sich der Bodenwert für unbebaute Geschossgrundstücke zwischen 2012 und 2018 verfünffacht.

Die Herausforderungen in den Städten sind durchaus vergleichbar, doch die wohnungspolitischen Strategien sind unterschiedlich. Die Stadt Freiburg plant den Bau eines neuen Stadtteils mit rund 6.800 Wohnungen. Hinzu kommen die Entwicklung eines neuen Quartiers mit 1.000 Wohnungen und eines Baugebiets mit 500 Wohnungen. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft investiere in den kommenden Jahren durchschnittlich rund 70 Millionen Euro, so die Stadt.

Münster plant bis 2023 Baumaßnahmen in einer Größenordnung von rund 750 Millionen Euro. Ziel sei es, etwa 2.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen, so Stadtkämmerin Christine Zeller. In den vergangenen Jahren habe Münster verstärkt Grundstücke angekauft und preisgedämpft an den Markt zurückgeführt. 2019 habe die Stadt Grundstücke für mehr als 50 Millionen Euro erworben. Zur langfristigen strategischen Steuerung erfolge eine Vergabe im Wege des Erbbaurechts, so Zeller.

Auch Hamburg vergibt Grundstücke vor allem auf diesem Wege und hat den Erbbauzins auf 1,5 Prozent gesenkt. Damit hat die Hansestadt nach eigenen Angaben einen der bundesweit niedrigsten Erbbauzinssätze. Berlin wiederum hat sich für den Zeitraum von 2017 bis 2021 den Neubau von 30.000 Wohnungen und den Ankauf von 10.000 Wohnungen vorgenommen.

Auch die Tübinger Wohnungsbaugesellschaft hat einen Strategiewechsel vorgenommen – von der Sanierung hin zur Ausweitung der Zahl der Wohnungen. Das spiegelt sich auch in den Zahlen wider: Die Investitionen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft haben sich in zehn Jahren verdoppelt.

Aber wie finanzieren die Städte und ihre Wohnungsbaugesellschaften dieses Wachstum? Planen sie, dem Beispiel Münchens zu folgen und den Kapitalmarkt anzuzapfen?

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