Mangelhafte Transparenz in der Immobilienentwicklung

Die allgegenwärtige Flächenknappheit in Städten, die schlechte Haushaltslage vieler Gebietskörperschaften und der personelle Engpass in zahlreichen Verwaltungen erschweren die Planung kommunaler Hochbauprojekte und Immobilienentwicklungen. In den vergangenen Jahren sind zudem vermehrt Meldungen geplatzter Hochbaugroßprojekte und Immobilienprojektentwicklungen hinzugekommen. Zahlreiche Projekte scheitern schon unmittelbar nach ihrer Bekanntmachung, innerhalb der Planung oder aber im Rahmen des Realisierungsprozesses. So oder so hat das Scheitern fatale Folgen für die Haushaltskasse der Kommunen, für das Image der Stadt und die Entwicklungsperspektiven des Gebietes. Doch wie kommt es zu den Fehlschlägen und wie können diese vermieden werden?

Intransparenz und Kleinteiligkeit der Akteure

Ein Grund für das Platzen der Entwicklungsvorhaben ist die Intransparenz des Akteurs „Immobilienprojektentwickler“ (auch Developer genannt) und der damit einhergehenden Schwierigkeit für Kommunen, passende Partner für ihre Entwicklungsvorhaben zu bestimmen. Insbesondere durch die Vielfältigkeit der Developerbranche ist es eine große Herausforderung, sich einen Überblick über Immobilienprojektentwickler zu verschaffen und fundierte Entscheidungen im Rahmen der Partnerwahl bei Projekten zu treffen.

Erschwerend hinzu kommt die Tatsache, dass sich die Branche durch ein hohes Maß an Kleinteiligkeit und Risikoanfälligkeit auszeichnet. Aktuelle Untersuchungen zum Thema „Transparenz in der Immobilienentwicklung – Eine empirische Akteursanalyse der Projektentwickler kommerzieller Immobilienentwicklungsprojekte in Deutschland“ zeigen, dass die durchschnittliche Beschäftigtenzahl eines Developerunternehmens laut Statistischem Bundesamt im Jahr 2021 bei lediglich 2,63 Mitarbeitern lag. Angesichts von rund 57.800 Developerunternehmen in Deutschland wird klar, wie unübersichtlich der Markt ist. Aufgrund der Tatsache, dass die Developerbranche im Jahr 2020 einen Anteil von knapp 14 Prozent des deutschen Bruttoinlandsproduktes ausmachte, sind die Wirkungseffekte bei gleichzeitig hoher Risikoanfälligkeit dieser Branche enorm.

Im Durchschnitt reicht zudem ein Developerunternehmen im Schnitt nur 0,62 Baugenehmigungen pro Jahr für die Errichtung neuer Gebäude ein (Baugenehmigung in 2022: 136.656, davon Baugenehmigungen von Developern: 35.809). Das erklärt sich daraus, dass sich der Realisierungszeitraum von Projektentwicklungen oft über mehrere Jahre erstreckt und das Arbeitspensum immens ist. Allerdings zeigt die steigende Anzahl an Bauüberhängen, dass die Projektentwickler nicht immer ihre ambitionierten Pläne umsetzen können. Im Zeitraum von 2015 bis 2022 lag die durchschnittliche Wachstumsrate im Bereich der Bauüberhänge bei 4,47 Prozent, obwohl die Anzahl an Baugenehmigungen neuer Gebäude pro Jahr mit minus 1 Prozent eine sinkende Tendenz aufzeigte. Daraus lässt sich schließen, dass die Entwicklung grundsätzlich aufwändiger wird und die Arbeit eines jeden Entwicklers pro Projekt mehr Kapazität und Effizienz fordert.

Schwachstellen stellen unmittelbare Risiken dar

Aufgrund der Tatsache, dass der Projekterfolg maßgeblich von der Arbeit des Entwicklers abhängt, stellen die Schwachstellen der Developerbranche gleichzeitig unmittelbare Risiken für die Projekte und die jeweiligen Projektpartner dar. Die Daten des statistischen Bundesamtes zeigen die Schwachstellen auch in Zahlen: Während durchschnittlich 23 Prozent aller deutschen Unternehmen Verluste verzeichnen, liegt der Anteil im Bereich der Developerunternehmen bei 38 Prozent.

Die steigenden Zinsen und Baupreise führen aktuell zu immer mehr Insolvenzen unter Projektentwicklern. Insbesondere zum Ende der ersten Jahreshälfte 2023 sind die beantragten Insolvenzen, die von Developern gestellt wurden, deutlich gestiegen (siehe Abbildung). Wie aus den Meldungen der vergangenen Wochen zu entnehmen war, handelt es sich bei diesen Projektentwicklern auch um namenhafte, sogar zum Teil börsennotierte Unternehmen, die großen Einfluss auf die deutsche Immobilienbranche haben.

In Kombination mit der vorherrschenden Intransparenz dieser Branche besteht vor allem für externe Akteure das Risiko, Kooperationen mit finanzschwachen Immobilienentwicklern einzugehen, die innerhalb der langjährigen Entwicklungsphasen insolvent gehen oder das Projekt aus wirtschaftlichen Gründen nicht fortführen können. Daher sollten Kommunen die relevanten Akteure in der eigenen Stadt noch intensiver analysieren, um die Risiken mit diesen Unternehmen in der eigenen Kommune zu begrenzen.

Ratingverfahren könnte Transparenz schaffen

Um die Situation zu entkräften und eine Hilfestellung bei der Projektpartnerwahl der Kommunen zu schaffen, ist es notwendig, mehr Transparenz über Immobilienprojektentwickler zu schaffen. Ein möglicher Weg wäre ein Ratingverfahren zu schaffen, welches auf die Belange von Kommunen eingeht und auf die Zusammenarbeit mit Developern bei Entwicklungsvorhaben zugeschnitten ist. Das Ziel sollte sein, Kommunen ressourcenschonend und schnell Informationen über Developer zur Verfügung zu stellen. Auf diese Weise könnten Kommunen entlastet und die Erfolgschancen von Hochbaugroßprojekten bzw. Immobilienvorhaben erhöht werden.