Prof. Dr. Dirk Löhr beleuchtet in seinem Gastbeitrag die wesentlichsten Aspekte des Kapitels „Offensive für bezahlbares und nachhaltiges Bauen und Wohnen” des Sondierungspapiers.

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Das Sondierungspapier der Ampel-Koalitionäre beinhaltet wesentliche Themen, die unmittelbare Wirkung auf die Kommunen haben. Die Redaktion „Der Neue Kämmerer“ hat verschiedene Experten gebeten, die Inhalte einzelner Kapitel zu bewerten: Wie zielführend sind die Maßnahmen, welche Herausforderungen ergeben sich daraus für die Kommunen und mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Im Sondierungspapier ist das Ziel formuliert, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, davon sollen rund 100.000 öffentlich gefördert sein. Vor dem Hintergrund, dass in der Vergangenheit etwa 80.000 Sozialwohnungen jährlich aus der Bindung entlassen wurden, und nur 25.000 pro Jahr hinzukamen, ist dies zu begrüßen. Allerdings fehlt es an Bauland. Auch im Nachgang zur Baulandkommission und dem Baulandmobilisierungsgesetz ist die Problematik damit nicht gelöst. Vielmehr benötigen die Kommunen stärkere Eingriffsmöglichkeiten.

Innenentwicklungsmaßnahme und Ausweitung des kommunalen Vorkaufsrechts

Zu nennen ist hier vor allem die Innenentwicklungsmaßnahme, die wesentlich ein flächendeckendes Baugebot mit einem Eskalationsautomatismus bei unzureichender Eigentümerkooperation vorsieht. Im Baulandmobilisierungsgesetz ist hier nur eine weichgewaschene Variante („Innenentwicklungskonzept“) vorgesehen.

Zwar hat der Gesetzgeber das kommunale Vorkaufsrecht dahingehend weiterentwickelt, als dass die Kommunen mehr Zeit bekommen, dieses auszuüben. Wichtig wäre jedoch auch eine sachliche Ausweitung, insbesondere für Zwecke der Bodenvorratspolitik. Es ist unbedingt notwendig, dass Bund und Länder die Kommunen in die Lage versetzen langfristig Bodenvorräte anzulegen. Auf diese Weise können die Städte und Gemeinden bei Marktanspannungen elastisch reagieren und gegebenenfalls auch direkt intervenieren.

Milliardenzuschüsse des Bundes für Kommunen notwendig

Der Aufbau eines Bodenvorrats muss nachhaltig und antizyklisch geschehen. Kommunen müssen auch und gerade dann zukaufen, wenn kein aktueller Bedarf besteht. Freilich bedeutet dies Weitsicht auf Seiten der Politik auf allen Ebenen und setzt auch einen Konsens über die parteipolitischen Grenzen hinweg in den Kommunen voraus. Einige Länder machen sich derzeit an, den Kommunen mit Bodenfonds zur Seite zu stehen.

Unabhängig davon, ob die Kommunen direkt oder über die Länder aktiv werden: Bodenvorratspolitik bedarf finanzieller Mittel und einer ausreichenden personellen Ausstattung, die derzeit weder bei Ländern noch den Kommunen vorhanden ist. Um auch nur in die Nähe des Vorbildes Ulm zu kommen (der Stadt gehören mehr als ein Drittel der städtischen Flächen), müsste der Bund zweistellige Milliardenbeträge über Jahrzehnte zuschießen.

Sozialer Wohnungsbau wichtiger als Wohngeld

Seit der Föderalismusreform 2006 ist die Wohnungsbaupolitik Sache der Länder. Allerdings erhielten diese Kompensationszahlungen (bis 2019) bzw. zweckgebundene Finanzhilfen des Bundes (ab 2020). Dass die Ampel-Koalitionäre laut Sondierungspapier diese finanzielle Beteiligung fortführen und absichern wollen, ist zu begrüßen. Der soziale Wohnungsbau ist vor allem in den teuren Großstädten ein wichtigeres Instrument als das Wohngeld. Hier ist die Problematik bezahlbaren Wohnens längst in der Mittelschicht angekommen. Durch eine Ausweitung der Subjektförderung würde der Staat hier nur zusätzliche Nachfrage schaffen und damit weiteres Öl ins Feuer gießen.

Zudem ist die städtebauliche und soziale Steuerungsfähigkeit nicht so gut wie bei der Objektförderung. Allerdings sind rund 50 Prozent der Sozialwohnungen fehlbelegt, was die Effizienz und Effektivität deutlich mindert. Diese Problematik muss dringend in Angriff genommen werden; Ideen hierzu gibt es zur Genüge. Hier sind jedoch vor allem die Länder gefordert.

Einführung einer Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit

Dem Sondierungspapier nach planen die Ampel-Koalitionäre eine Neue Wohnungsgemeinnützigkeit („NWG“) einzuführen. Dieser Vorschlag kann folgendermaßen umrissen werden: Die Anspruchsberechtigung stützt sich wiederum primär auf Wohnberechtigungsscheine (möglicherweise wird noch ein weiteres, preisgedämpftes Segment hinzugesetzt). Fördersäulen sind die soziale Wohnraumförderung, ein privilegierter Zugang zu Bauland und eine Steuerbefreiung. Daneben sollen die Mieter erweiterte Mitsprache erhalten. Die Mieten sollen unbefristet unterhalb der Marktmiete gedeckelt werden; auch die Gewinnausschüttungen der NWG-Unternehmen werden begrenzt. Der Vorschlag beruht auf Freiwilligkeit, dennoch ist er nicht unumstritten.

„Gemeinwohlwohnungen“ nicht im Sondierungspapier

Unabhängig davon, wie man zu diesem Vorschlag steht: Lediglich eine kleine Anzahl von Kapitalgesellschaften wird für die NWG optieren. Die wichtigste Gruppe der Bestandshalter, private Kleinvermieter, können den Status der Gemeinnützigkeit nicht erlangen. Die teilweise geforderte Bauverpflichtung für NWG-Unternehmen wird allein aufgrund des fehlenden Baulandes an Grenzen stoßen.

„Bauen, bauen, bauen“ ist zwar eine notwendige, aber keine hinreichende Bedingung für die Lösung der Wohnungsproblematik. Vielmehr geht es darum, auch die Bestände in eine Gemeinwohlbindung zu bringen. Dies adressiert der Vorschlag der „Gemeinwohlwohnungen“, der jedoch im Sondierungspapier nicht enthalten ist: Wenn sich private Kleinvermieter, Personenunternehmen etc. verpflichten, für eine bestimmte Zeit Wohnungen um einen bestimmten Prozentsatz unterhalb der Marktmiete anzubieten, sollen sie eine Steuerbefreiung für die betreffenden Wohnungen erhalten.

Serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung

Die Digitalisierung der Verwaltung ist ohne Frage überfällig. Allerdings müssen die Kommunen finanziell und personell für eine digitale Revolution gerüstet werden. Mit Blick auf bezahlbares Bauen und Wohnen geht es dabei auch um die digitale Erfassung von Flächenpotenzialen (Brachen, Leerstände, baldige Leerstände etc.). Im Übrigen ist es auch notwendig, diejenigen Flächenpotenziale systematisch zu erfassen, die sich im Kontext der anstehenden Mobilitätswende eröffnen. Dass der motorisierte Individualverkehr in den Ballungsgebieten in Zukunft voraussichtlich an Bedeutung verlieren wird, bedeutet eine Chance für mehr Wohnraum (weniger Stellflächen, weniger Straßen).

Die Entbürokratisierung sollte auch und gerade die Erleichterung ziviler Konversionsmaßnahmen umfassen. Dabei sollte auf Bundes- und Länderebene auch über „Suspendierungsgesetze“ nachgedacht werden; jede Regelung hat ihre Berechtigung, entwickelt jedoch auch unerwünschte Nebenwirkungen an anderen Stellen.

Mehr Freiheiten für die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben?

Im Sondierungspapier zielen die Koalitionäre auch auf mehr Freiheiten für die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ab. Hierbei sollte die neue Bundesregierung vor allem im Auge behalten, dass auch BImA-Flächen an die Kommunen zu tragbaren Konditionen gehen können. Die Bundesregierung sollte den schon eingeschlagenen Weg insoweit weitergehen. Dennoch: Die Potenziale der BImA-Immobilien werden lediglich auf ca. 20.000 Wohneinheiten geschätzt.

Es bleibt festzuhalten, dass das Sondierungspapier eine Vielzahl von guten Ansatzpunkten enthält. Allerdings sollten die Koalitionsparteien die vorhandenen Ansätze im Rahmen der weiteren Verhandlungen ergänzen und weiterführen. Dabei sollte klar sein, dass eine nachhaltige Bauland- und Bodenpolitik nicht zum Nulltarif zu haben ist.

d.loehr@umwelt-campus.de

Autor

Prof. Dr. Dirk Löhr ist Professor für Steuerlehre und Ökologische Ökonomik am Umwelt-Campus Birkenfeld der Hochschule Trier.

 

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