Fast in alle deutschen Metropolen steigen die Immobilienpreise. Städte reagieren mittlerweile mit Gegenmaßnahmen und fahren die Investitionen hoch.

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24.03.20
Haushalt

So reagieren Deutschlands Städte auf den Immobilienboom

Eine DNK-Umfrage gewährt Einblick, wie Städte derzeit in ihren Immobilienbestand investieren – und wie sie diese Ausgaben finanzieren. Lesen Sie Teil eins einer dreiteiligen Serie zur kommunalen Wohnraumschaffung in Deutschlands Metropolen.

Fast alle deutschen Großstädte kämpfen gegen steigende Miet- und Immobilienpreise. Kämmerer und ihre Gemeinden sind bemüht, professionellen Investoren nicht das Feld zu überlassen, sondern weiterhin bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Dafür werden die Metropolen durchaus kreativ: Um speziell Wohnraumprojekte zu fördern, hat die Stadt München etwa eine „Soziale Anleihe“ begeben.

Doch wie gehen andere Städte gegen steigende Immobilienpreise vor, welche Investitionsvolumina werden bewegt – und wie finanzieren Kämmerer diese Ausgaben? Um diesen Fragen auf den Grund zu gehen, hat „Der Neue Kämmerer“ Antworten von zehn Städten ausgewertet. Die wichtigsten und spannendsten Erkenntnisse hat die DNK-Redaktion zusammengefasst:

Berlin: Milliarden für Wohnraumschaffung

Kaum eine deutsche Stadt hat so rasant steigende Preise zu bekämpfen wie die Bundeshauptstadt. Um das Angebot zu erhöhen will die Stadt von 2017 bis 2021 mindestens 30.000 Wohnungen schaffen, zudem sollen 10.000 Wohnungen angekauft werden. Bis Ende kommenden Jahres werden voraussichtlich 350.000 Wohnungen im Besitz der städtischen Wohnungsbaugesellschaften sein – 8.500 mehr als ursprünglich anvisiert. Dafür nehmen die Töchter viel Geld in die Hand: Laut Investitionsreport 2019 investierten die Wohnbaugesellschaften Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, WBM sowie Stadt und Land allein im Jahr 2018 insgesamt 1,6 Milliarden Euro.

Frankfurt am Main setzt auf Kredite

Der Stadt Frankfurt am Main liegen zwar keine Zahlen zu Investitionen in den Immobilienbestand vor. Die Preissteigerungen im Immobiliensektor hätten aber dazu geführt, dass frühere Kostenschätzungen zum Teil deutlich überschritten werden. Das werde bei neuen Berechnungen berücksichtigt und führe zu höheren Investitionssummen. Die Main-Metropole hat in den vergangenen Jahren ihr Hochbau- und Liegenschaftsmanagement reformiert, um die Instandhaltung ihrer Immobilien zu optimieren und das Investitionsvolumen zu erhöhen. Hinzu kommt, dass aufgrund stark steigender Schülerzahlen erhebliche Investitionen in den Ausbau der Schulkapazitäten erforderlich sind, wozu die Stadt Frankfurt gesetzlich verpflichtet ist. Die Investitionen finanziert die Stadt Frankfurt am Main aktuell über Kredite. 

Freiburg investiert 70 Millionen Euro im Jahr

Die Stadt Freiburg hat ihren Wohnungsbestand seit 2011 von 108.000 auf 125.000 erhöht. Jedes Jahr investiert die städtische Wohnungsbaugesellschaft im Schnitt 70 Millionen Euro. Im städtischen Haushalt stehen in diesem Jahr insgesamt 132 Millionen Euro bereit mit den Schwerpunkten Schulen, Infrastruktur sowie Einzelmaßnahmen. Die Finanzierung erfolgt mit 37 Millionen Euro über Kreditaufnahmen. Die Breisgauer geben an, dass die Baukostensteigerung die finanzielle Leistungsfähigkeit von Städten sehr in Anspruch nimmt, die Bauwirtschaft nicht genügend Kapazität besitzt und der hohe Investitionsstau bei der öffentlichen Infrastruktur leider nicht in dem erforderlichen Maße abgebaut werden könne.

Hamburg avisiert 2.000 Baubeginne pro Jahr

Die Freie und Hansestadt Hamburg hat den Wohnungsbau in großen Teilen an die städtische Tochter Saga ausgelagert, die größte wohnungswirtschaftliche Bestandshalterin in Hamburg. Die Saga hat sich das Ziel von jährlich rund 2.000 Baubeginnen auferlegt. Das Unternehmen will mittelfristig durchschnittlich 600 bis 700 Millionen Euro jährlich in ihren Bestand und den Neubau investieren. Diese Ausgaben sollen zu einem erheblichen Anteil aus eigenen Cashflows finanziert werden. Den aktuell stark steigenden Baukosten versucht die Saga-Gruppe mit der Entwicklung eines Systemhauses entgegenzusteuern. Darüber hinaus hat das Unternehmen Pilotprojekte im Bereich des preisgedämpften Wohnungsbaus mit derzeitigen Mieten von 8 Euro pro Quadratmeter gestartet.

Köln reduziert die variabel verzinsten Darlehen

Die Stadt Köln gibt an, dass keine Daten zum „allgemeinen Investitionsvolumen oder zum Investitionsverhalten aller Akteure in Köln“ vorliegen. Bei der Stadt Köln werden große Teile des städtischen Immobilienvermögens von der Gebäudewirtschaft, einer eigenbetriebsähnlichen Einrichtung der Stadt, verwaltet. Der Finanzbedarf werde in der Regel durch klassische Bankdarlehen oder Schuldverschreibungen bei institutionellen Anbietern wie Versicherungen gedeckt. Die Stadt Köln ist laut eigenen Angaben bemüht, möglichst günstig und risikoarm zu finanzieren. In der momentanen Niedrigzinswelt werde bei Neuaufnahmen und Umschuldungen versucht, das Zinsniveau langfristig zu sichern. „Der Anteil variabel verzinslicher Darlehen wurde vor diesem Hintergrund sukzessive zurückgefahren“, so die Stadt. Die günstigen Marktbedingungen würden darüber hinaus zu einer erhöhten Ausgangstilgung genutzt.

München begibt Soziale Anleihe für Wohnraum

Die Stadt München hat den teuersten Immobilienmarkt der Bundesrepublik. Die Bayerische Landeshauptstadt versucht entsprechend gegenzusteuern: München hat viel Geld für Vorkaufsrechte in die Hand genommen und 350 Millionen Euro in den vergangenen anderthalb Jahren aus dem städtischen Haushalt finanziert, wie Kämmerer Christoph Frey (SPD) gegenüber dem DNK sagt. Hinzu kommt, dass die Stadt erst kürzlich eine Anleihe im Wert von 120 Millionen Euro begeben hat, um Wohnraumprojekte zu finanzieren.

Münster: Drittmittel, eigene Liquidität und Kredite

Die Stadt Münster hat zur Steuerung des Immobilienmarktes in den vergangenen Jahren verstärkt Ankäufe getätigt. So wurden allein im Jahr 2019 Grundstücke für mehr als 50 Millionen Euro durch die Stadt erworben. Diese Grundstücke sollen dem Markt preisgedämpft nach Entwicklung wieder zugeführt werden. Gleichzeitig will Münster zur langfristigen strategischen Steuerung öffentlich geförderter Mietwohnungen künftig verstärkt städtische Grundstücke im Wege des Erbbaurechts vergeben, schreiben die Nordrhein-Westfalen. Laut der Stadt Münster hat der hohe Bedarf deutlich steigende Investitionen nach sich gezogen. Die Finanzierung der Investitionen erfolge aus einem Dreiklang aus Drittmitteln, eigener Liquidität und langfristigen Krediten.

Stuttgart ändert Investitionsverhalten nicht

Laut der Stadt Stuttgart hat sich ihr Investitionsverhalten in Bezug auf den Mietwohnungsbau nicht verändert. Im Rahmen der Aufstellung des Doppelhaushalts 2020/21 wurde indes ein Sonderbudget von 150 Millionen Euro für eine „Wohnbauoffensive“ im Haushalt eingestellt. Diese Mittel wollen die Schwaben zum Ankauf von Grundstücken und Gebäuden verwenden, die dem Wohnungsmarkt zugeführt werden sollen. Da Stuttgart zum Teil Bestandsimmobilien (Büroimmobilien, gewerblich genutzte Immobilien) kaufen möchte, die perspektivisch abgebrochen werden und so in Wohnungen umgewandelt werden sollen, sei diese Investition allerdings eher mittelfristig zu sehen.

Tübingen: Investitionen haben sich verdoppelt

Die Stadt Tübingen verzeichnet bei ihrer Wohnungsbaugesellschaft einen Strategiewechsel: von der Sanierung hin zur Ausweitung der Zahl der Wohnungen im Bestand. Der Stadt geht es darum, überhaupt ein Angebot im Ein- und Zweifamilienhausbereich zu schaffen. Wie Tübingen angibt, existiert dieses kaum, weil kaum Verkäufer am Markt zu finden sind. Die Wertsteigerung des Bodens lasse das Halten der Flächen für Investoren attraktiver erscheinen, als diese zu veräußern. Die jährlichen Investitionen der Wohnungsbaugesellschaft haben sich Angaben der Stadt zufolge verdoppelt, eine genaue Zahl nennt Tübingen nicht. Die Finanzierung erfolgt im Falle der Wohnungsbaugesellschaft „am Kapitalmarkt und durch die Bildung von Eigenkapital sowie durch Zuschüsse des Landes“, so Tübingen. Die Stadt finanziert Ausgaben über Steuermittel.

Ulm kauft traditionell auf Vorrat

Wie Stuttgart gibt auch die Stadt Ulm an, dass sich das Investitionsverhalten durch den Preisboom nicht verändert habe. Die Baden-Württemberger kaufen traditionell Grundstücke und teilweise auch bebaute Objekte auf Vorrat, um ihre vielfältigen Aufgaben erfüllen zu können. Die Stadt wolle Stadtteile und Quartiere umgestalten, aber vor allem Gewerbe- und Wohnbauflächen bereitstellen, heißt es gegenüber dem DNK. Die Investitionen der Stadt in den Erwerb von Grundstücken zur Entwicklung von Wohn-und Gewerbebauflächen betragen durchschnittlich 16 Millionen Euro im Jahr. Hinzu kommen die Investitionen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft, die sich in den vergangenen zehn Jahren im Durchschnitt auf rund 25 Millionen Euro im Jahr beliefen. Ulm finanziert die Investitionen einerseits durch Einzahlungen aus der Veräußerung von Grundvermögen und andererseits durch die Verwendung von Haushaltsüberschüssen aus Vorjahren. Sofern erforderlich, setzt die Stadt auch auf die Aufnahme von Kommunaldarlehen.

j.eich(*)derneuekaemmerer(.)de