Nur gut jede sechste Kommune in Nordrhein-Westfalen setzt im Jahr zwei seit Inkrafttreten der Grundsteuerreform auf differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohnimmobilien. Das zeigt eine Erhebung des Steuerzahlerbunds Nordrhein-Westfalen zur Grundsteuerpolitik aller 396 hebesatzberechtigen Kommunen des Bundeslands.
Waren im vergangenen Jahr 121 Kommunen mit differenzierten Hebesätzen gestartet, so sind es jetzt nur noch 69 Städte und Gemeinden. Damit sind insgesamt 43 Prozent derjenigen Kommunen, die die Differenzierungsoption zunächst genutzt haben, auf einheitliche Hebesätze umgeschwenkt.
Unsicherheit bei differenzierten Hebesätzen schon vor VG-Urteilen
Hintergrund sind vier Urteile des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen, das im vergangenen Dezember die Grundsteuersatzungen der Städte Bochum, Dortmund, Essen und Gelsenkirchen, allesamt mit differenzierten Hebesätzen, für verfassungswidrig erklärt hatte. Bereits zuvor hatten viele Kämmerinnen und Kämmerer Rechtsunsicherheiten bei der Nutzung gesplitteter Hebesätze befürchtet, auch wissenschaftliche Gutachten hatten Zweifel an einer entsprechenden Vorgehensweise genährt.
Ein Strategiewechsel vieler Kommunen hatte sich schon kurz nach den Gerichtsentscheidungen abgezeichnet. Der Städte- und Gemeindebund Nordrhein-Westfalen hatte um den Jahreswechsel herum seine Mitgliedskommunen angeschrieben und insgesamt 235 Antworten erhalten. Dabei zeigte sich, dass bereits zu diesem Zeitpunkt 22 Kommunen und damit gut 30 Prozent der befragten Städte und Gemeinden mit differenzierten Hebesätzen eine Abkehr von diesem Modell planten.
Großstädte wechseln besonders häufig zu einheitlichen Sätzen
Überproportional geschrumpft ist die Nutzung differenzierter Hebesätze bei den Mitgliedern des Städtetags Nordrhein-Westfalen: Nur noch sieben der insgesamt 39 Mitgliedsstädte sehen im aktuellen Jahr noch unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohnimmobilien vor. 13 Kommunen haben sich zugunsten einheitlicher Hebesätze von der Differenzierung verabschiedet – das entspricht einer Wechselquote von 65 Prozent. Zum Vergleich: Im Jahr 2025 waren die Städte mit Differenzierung mit 20 zu 19 noch knapp in der Mehrheit.
Die differenzierten oder auch gesplitteten Hebesätze gehen auf einen Kunstgriff zurück, den das Land Nordrhein-Westfalen als erstes von mittlerweile insgesamt vier Bundesländern eingesetzt hat. Nachdem sich herauskristallisiert hatte, dass die Anwendung des sogenannten Bundesmodells der neuen Grundsteuer für eine überproportionale Mehrbelastung privater Eigentümer (und spiegelbildlich einer Entlastung gewerblich genutzter Immobilien) im Vergleich zur alten Rechtslage sorgt, hatten die Kommunen vom Land vergeblich gefordert, die Steuermesszahlen anzupassen. Andere Bundesländer, die sich für das Bundesmodell entschieden hatten, hatten hier schon vor Inkrafttreten der Reform nachjustiert, um unbillige Ergebnisse zu vermeiden. Der Freistaat Thüringen dagegen hat die Messzahlen noch nachträglich korrigiert. NRW-Finanzminister Marcus Optendrenk hatte einen entsprechenden Schritt mit Verweis auf technische Gründe kategorisch abgelehnt.
OVG Münster will schnell entscheiden
Bis es juristische Klarheit zu den differenzierten Hebesätzen gibt, dürfte es noch einige Zeit dauern. Die vier betroffenen NRW-Kommunen haben gegen ihre Urteile Berufung beim Oberverwaltungsgericht Münster eingelegt. Dieses hat im Frühjahr angekündigt, wegen der großen Bedeutung der Frage noch im laufenden Jahr eine Entscheidung treffen zu wollen.
s.doebeling@derneuekaemmerer.de
Dr. Sarah Döbeling ist gemeinsam mit Vanessa Wilke Chefredakteurin der Zeitung „Der Neue Kämmerer“. Sarah Döbeling hat Rechtswissenschaften in Kiel studiert und zu einem konzernrechtlichen Thema promoviert. Im Anschluss an ihr Volontariat bei der F.A.Z. BUSINESS MEDIA GmbH war sie bis 2015 Redakteurin des Magazins „FINANCE“ und verantwortete zudem redaktionell die Bereiche Recht und Compliance innerhalb von F.A.Z. BUSINESS MEDIA. Nach weiteren Stationen beim Deutschen Fachverlag und in einer insolvenzrechtlich ausgerichteten Kanzlei kehrte Sarah Döbeling im September 2017 in die F.A.Z.-Verlagsgruppe zurück und leitet seitdem die Redaktion der Zeitung „Der Neue Kämmerer“.