Die Stadt Detmold wirkt der Wohnraumknappheit und sozialräumlichen Verwerfungen entgegen. Dafür gründet sie eine Genossenschaft.

Konversion, Quartiersentwicklung und Engagement gegen die Wohnraumknappheit: Mit der Gründung einer Wohnungsgenossenschaft widmet sich die Stadt Detmold allen drei Herausforderungen.

Konversion, Quartiersentwicklung und Wohnraumschaffung

Sie ist städtebaulicher Ausdruck der alliierten Besatzung Deutschlands nach dem Zweiten Weltkrieg: Jahrzehnte war die sogenannte Britensiedlung in Detmold ein Wohnquartier für britische Militärangestellte. Erst 2014 wurde sie aufgelöst. Nach dem Abzug der Briten fanden hier in der Flüchtlingskrise 2015 zunächst Ankömmlinge aus aller Welt eine Unterkunft. Nun befindet sich das Viertel in einer tiefgreifenden Transformation. Dabei geht es der Stadt auch darum, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Dies geschieht mit einem innovativen Modell: in Form einer Genossenschaft.

Bürgermeister Frank Hilker denkt interdisziplinär. Auf dem Areal der Britensiedlung verknüpft er verschiedene Themen miteinander. Da ist einmal die Konversion der ehemaligen Militärwohnungen. Dann ist da die Quartiersentwicklung. Und da ist das Ringen um bezahlbaren Wohnraum, einhergehend mit sozialen Fragen.

Was Letzteres betrifft, habe Detmold in der Vergangenheit „viel laufen lassen“, räumt Hilker ein. Man habe auf die Kräfte des freien Markts vertraut. Doch gerade im niedrigeren Preissegment habe der Wohnraummarkt in Detmold nicht funktioniert. Die Folgen zeigten sich nun in der Sozialarbeit. Die Kommune müsse aktiv werden und eingreifen – dies auch verstärkt präventiv, um sozialräumlichen Schieflagen entgegenzuwirken, so Hilker. In den Flächenpotentialen, die sich im Zusammenhang mit der Britensiedlung für die Stadt neu ergeben, sieht er dafür einen Hebel.

Wohnungsgenossenschaft als städtebauliches Instrument

Für das gesamte Areal hat die Stadt ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept erarbeitet. Eine Facette dabei ist der Aspekt, mehr bezahlbaren Wohnraum sowie ein lebendiges, sozial durchmischtes Quartier zu schaffen. Als ein Instrument dafür hat die Stadt eine Genossenschaft gegründet, die Kommunale Wohnungsgenossenschaft Britensiedlung.

Damit versteht sich die Stadt als Impulsgeber für eine positive Quartiersentwicklung. In die Genossenschaft bringt sie ein Gelände ein, auf dem 44 neue Wohneinheiten entstehen sollen. Das Gelände dient der Genossenschaft als Eigenkapital. Auf dieser Grundlage kann sie agieren. Mit dieser Sicherheit kann sie bei Banken weitere Mittel aufnehmen und somit das Bauprojekt realisieren.

Den Wert des Geländes bezifferte die Stadt auf DNK-Nachfrage nicht. Für die Herstellung der Wohneinheiten investierte die Genossenschaft 3,5 Millionen Euro. Zu den Gründungsgenossen zählen neben der Stadt außerdem die kommunale Stadtentwicklungsgesellschaft sowie ein privater Immobilienentwickler. Der Immobilienentwickler übernimmt die operative Verantwortung für Planung, Bau, Vermietung und anschließend die Hausverwaltung. In dieser Dreierkonstellation hat in der Gründungsversammlung der Genossenschaft die öffentliche Hand die Mehrheit der Stimmen.

Stadt sichert sich Einfluss in der Wohnungsbaugenossenschaft

Gegründet wurde die Genossenschaft bereits im Dezember 2019. Das Ziel, sich neuen Handlungsspielraum am überhitzten Wohnungsmarkt zu schaffen, setzt die Stadt innerhalb der Genossenschaft per Satzung um. Hier stellt sie die Rahmenbedingungen auf: welche Kriterien an neue Mieter anzulegen sind, wie der Mietpreis zu gestalten ist, welche wichtigen Entscheidungen – zum Beispiel, wenn es einmal um den Grundstücksverkauf gehen sollte – einer ausdrücklichen Zustimmung der Kommune bedürfen.

Dazu gehört auch die Zusammensetzung des Aufsichtsrats der Genossenschaft, in den die Stadt relevante Gremienvertreter entsendet. Konkret sind es die Vorsitzenden der städtischen Ausschüsse für soziale Angelegenheiten und für Stadtentwicklung sowie Bürgermeister Hilker und der Technische Beigeordnete Thomas Lammering. Außerdem ist der Rechtsanwalt Michael Hoppenberg im Aufsichtsrat, der die Kommune beim Entwurf des Genossenschaftsmodells von Beginn an begleitet hat.

Darüber hinaus sollen die rund 40 Mieter zu Genossen werden. So können die Mieter zum Teil des Projekts werden und sich „Quasieigentum“ erwerben, wie Anwalt Hoppenberg sagt. Bei wichtigen Entscheidungen können die Mieter mitbestimmen und sind an den wirtschaftlichen Erfolgen der Genossenschaft beteiligt. Der Genossenschaftsbeitrag beträgt 500 Euro. Der Einbezug der Mieter als Genossen soll sie außerdem stärker an das Haus und damit an das Quartier binden. Das trägt Hilkers Idee einer Identitätsbildung für das Quartier Rechnung.

„Bei überschaubarem Aufwand schnell ins Handeln kommen“

Unter anderem dies sieht der Bürgermeister als einen entscheidenden Vorteil des Genossenschaftsmodells an. Ein weiterer liege in der für die Kommune schlanken Organisation. Es sei keine Unternehmensstruktur wie etwa bei der Neugründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft aufzubauen. Stattdessen könne die Genossenschaft „bei überschaubarem Aufwand schnell ins Handeln“ kommen. Dies komme dem hohen Umsetzungsdruck einerseits und der kommunalen Ressourcenknappheit im personellen Bereich andererseits entgegen.

Darüber hinaus weist Hoppenberg darauf hin, dass Genossenschaften nicht dem Vergaberecht unterliegen. Dies bedeute, dass der beteiligte Immobilienentwickler die Bauaufträge unkompliziert mit dem örtlichen Handwerk verhandeln könne. Auf diese Weise strahle das Modell durchaus einen fördernden Effekt auf die lokale Wirtschaft aus.

Dabei denkt Hilker perspektivisch auch an die Option, dass die Stadt ihre Genossenschaftsanteile zurückgibt und sich aus der Genossenschaft wieder zurückzieht. Genosse zu sein müsse ja „keine Daueraufgabe“ sein. Ziel sei es, ein funktionierendes Quartier zu gestalten und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Stadt verstehe sich dafür als „Enabler“, als Möglichmacher. Sobald das Ziel erreicht sei, sei die Aufgabe erfüllt.

a.erb@derneuekaemmerer.de

Info

Der hier veröffentlichte Artikel ist zuerst in der aktuellen Zeitungsausgabe von Der Neue Kämmerer 04/2021 erschienen.

Mehr zum Thema Wohnungsbau gibt es auf unserer Themenseite.

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