Frischer Wind für Innenstädte

In den Zentren deutscher Kommunen vollzieht sich ein stetiger Wandel, verstärkt durch zunehmendes Homeoffice und einen intensiven Onlinehandel. Wohnungsnot, der Mangel an Gewerbe- und Industrieflächen bzw. an attraktivem Einzelhandel und der Investitionsstau bei kommunalen Immobilien stellen Städte und Gemeinden vor große Herausforderungen: Wohin sollen sich diese Zentren in der Zukunft entwickeln? Tagesaktuelle Brisanz erfährt diese Frage, bei der naturgemäß auch die Finanzierung eine entscheidende Rolle spielt, für ausgewählte Kommunen derzeit auch durch die geplante Schließung von weiteren 16 Filialen des Konzerns Galeria Karstadt Kaufhof. Durch aktive Gestaltung können Kommunen diesen Herausforderungen jedoch erfolgreich begegnen, etwa in der Rolle als gemeinwohlorientierter Projektentwickler.

Kommunen als Projektentwickler

Der erste maßgebliche Schritt bei der Projektentwicklung ist der Erwerb der betreffenden Immobilie. Vorab muss die Kommune ergebnisoffen analysieren, welche Immobilie sich strategisch überhaupt für einen Ankauf eignet. Im Fall der Innenstadtentwicklung sind dies zum Beispiel regelmäßig Immobilien in zentraler Lage, welche gegebenenfalls ikonischen Charakter für das Stadtzentrum haben und die einst die Innenstadt belebt haben, wie etwa ehemalige Karstadt- oder Kaufhof-Immobilien und Einkaufspassagen.

Der Ankauf selbst kann im Rahmen eines sogenannten freihändigen Ankaufs vom bisherigen Eigentümer erfolgen. Alternativ kommt für den Ankauf eines Grundstücks bzw. der Immobilie auch die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß dem Baugesetzbuch in Frage. Voraussetzung dafür ist, dass eine Verordnung diesen Schritt ermöglicht. – So hat etwa die Freie Hansestadt Hamburg hinsichtlich des ehemaligen Karstadt-Areals ihr Vorkaufsrecht ausgeübt, um hierdurch eine geordnete Entwicklung des „Schippsee-Quartiers“ zwischen Hamburger Binnenhafen und der Innenstadt sicherzustellen und städtebaulichen Fehlentwicklungen entgegenzuwirken.

Neben Fragen des öffentlichen Baurechts können beim Ankauf in rechtlicher Hinsicht mit Blick auf die Bildung des Ankaufpreises unter anderem die Bereiche des europäischen Beihilferechts und des Kommunalrechts zu berücksichtigen sein. Dies hat zum einen den Grund, dass der Verkäufer keinen ungerechtfertigten Wettbewerbsvorteil erhalten darf, und zum anderen muss sichergestellt werden, dass die verwendeten Gelder der öffentlichen Hand wirtschaftlich genutzt werden.

Strukturierter Verkaufsprozess durch öffentliche Hand

Charakteristisch für die Projektentwicklung durch die öffentliche Hand ist weiterhin, dass sie regelmäßig nicht selbst die Entwicklung der angekauften Immobilie durchführt. Einen anderen Weg hat insoweit allerdings die Stadt Eschwege eingeschlagen, welche zunächst durch eine eigene Projektentwicklungsgesellschaft die Immobilie der ehemaligen Hertie-Filiale anmietete und dann diese Fläche an Einzelhändler untervermietete (Shop-in-Shop-Prinzip). Mit Erfolg! Denn die Gesellschaft für Konsumforschung attestierte der Stadt Eschwege in der Folge unter anderem, eine der attraktivsten Einkaufsstädte in Hessen zu sein.

Üblicherweise folgt auf den Ankauf durch die öffentliche Hand jedoch ein strukturierter Verkaufsprozess mit Blick auf die gewünschte Entwicklung. Auch hier können im Vorfeld unter anderem Fragen des Beihilferechts zu beachten sein, so dass etwa der Weg eines wettbewerblichen Auswahlverfahrens in Anlehnung an das Vergaberecht gewählt wird. Durch ein strukturiertes Verfahren, bei dem etwa der Kaufpreis und Konzepte für das betreffende Areal als Auswahlkriterien festgelegt werden, kann dabei die beste Lösung für die Kommune gefunden werden. Eine Absicherung dieser käuferseitigen (Entwicklungs-)Zusagen erfolgt im Rahmen des abzuschließenden notariellen Kaufvertrags, zum Beispiel durch entsprechende Rücktrittsrechte der Verkäuferin.

Kooperationen gefragt

Innenstadtentwicklung geht nicht ohne strategische Partner. Kommunen können dabei beispielsweise auf kommunale Stadtentwicklungs- oder Wohnungsbaugesellschaften zurückgreifen, insbesondere im Bereich der Eigenentwicklung. Übernimmt eine private Projektentwicklungsgesellschaft und damit ein Dritter die Entwicklung, kann auch dieser sein Know-how und seine Erfahrung einbringen. Beim Ankauf und einer etwaigen Eigenentwicklung spielt auch die Finanzierbarkeit eine maßgebliche Rolle im Vorfeld der Planung, weshalb die Kommune – bei Bedarf – mögliche Finanzierungspartner für die jeweiligen Schritte identifizieren sollte.

Ein weiterer Lösungsansatz ist eine Kooperation mehrerer Gemeinden. So kann es sich für kleinere Kommunen im ländlichen Bereich anbieten, mit den Nachbarkommunen zusammenzuarbeiten, um die individuellen Potentiale des eigenen Ortskerns optimal zu nutzen und gleichzeitig Synergien freizusetzen. Als Form der Zusammenarbeit kommt beispielsweise eine gemeinsame GmbH als Stadtmarketing-GmbH oder ein Trägerverein in Betracht, ohne gleich das große Rad der immobilienbezogenen Projektentwicklung in Angriff zu nehmen.

Finanzielle Impulse durch Förderprogramme

Unterstützung können Kommunen durch Fördergelder wie das hessische Förderprogramm „Zukunft Innenstadt“ erhalten. Das Land unterstützt Kommunen mit einem Budget von 40 Millionen Euro bei der Entwicklung und Umsetzung innovativer Konzepte. Ziel ist es, Innenstädte attraktiver, vielfältiger und lebenswerter zu gestalten, um so den strukturellen Herausforderungen moderner Urbanität effektiv zu begegnen.

Solche finanziellen Impulse beschränken sich nicht nur auf den Innenstadtbereich, sondern erfassen auch weitere Themenkreise wie die eingangs erwähnten Herausforderungen. So existieren etwa auch Programme zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus, um entsprechende Mietwohnungsangebote zu schaffen.

apustal@goerg.de